Добавить в "избранное"
Навигация
Прайсы
Поиск
Как нас найти
99011, г. Севастополь, ул.Большая Морская,50 Риэлторы: контактные тел. моб. +79787481019; моб. +79165174677 Новый код Севастополя : +7 8692 Для звонка из других регионов России в Севастополь: 8 (гудок) 8692 - номер телефона абонента +7 (8692) 93-57-93;94-74-39; 94-01-41
IREM
Наши партнеры
| Сделайте свой выбор !!! | Расширенный поиск Недвижимости | Новости | Статьи о недвижимости | Программы для риэлтора | Форум по недвижимости | Пользователи |

Анализ ценообразования на рынке недвижимости г.Севастополя

"КТО НЕ УСПЕЛ..."
Отправной точкой в анализе роста цен на недвижимость в Севастополе можно считать конец 2003 года, когда ставился вопрос о снятии со строителей жилья льгот по уплате НДС. Уже тогда наметилась тенденция на удорожание первичного жилья. И вот с 1 января 2004 года льгота была снята и стали уплачивать НДС от стоимости услуг (а именно: за работы по строительству).
Кроме того, в ноябре-декабре 2003 года все готовились к вступлению в силу закона, который вменял уплату 13% с дохода физических лиц.
Все мы знаем, как население готовится к изменению законодательства. В последние месяцы 2003 года потребителями скупалось все, что можно было купить. Объем продаж на рынке недвижимости был очень высок. Рынок был "разогрет", спрос в несколько раз превышал предложение.
А так как поведение потребителя порой непредсказуемо, не сбылись и прогнозы аналитиков самого высокого уровня о падении цен (были и такие), грядущих за внесением вышеупомянутых изменений в законодательство. На первичном рынке стоимость кв. метра жилья увеличилась с $350 до $550. За первичным рынком жилья потянулся и вторичный. И в результате за осень 2003 - зиму 2004 года цены на недвижимость в Севастополе выросли на 80%. К тому времени была продана не только вся строящаяся недвижимость - были проданы даже все незаложенные дома.

"А ПОУТРУ ОНИ ПРОСНУЛИСЬ..."
На излете покупательской гонки, когда продавать уже было нечего, покупатели и продавцы на мгновение остановились и, оглянувшись назад, замерли. Продавцы осознали, что в пылу гонки цены взвинчены настолько, что недвижимость трудно продать, а покупатели опешили, поняв, что для них эти цены становятся недосягаемыми.
Произошел так называемый перегрев рынка. Ситуация была похожа на аукционные торги, когда в азарте люди торговались до тех пор, пока не понимали, что приобрели раритет по цене, в несколько раз превышающей его реальную стоимость.
Но рынок недвижимости не аукцион с единичными экземплярами - наступил застой на рынке. Рынок как будто решил отдохнуть от сделок, безумных цен, банки, истощив за время гонки свои активы, стали выдавать кредиты менее охотно. Суммы кредитов урезались, что влекло за собой увеличение числа несостоявшихся сделок.
Итак, рынок отдыхал.
ВА-БАНК
Политика политикой, но были и основные экономические причины роста
цен на жилье. Вернемся в 2000 год. Толчком к оживлению рынка в целом и очередному росту цен в частности, как ни странно, стали те же самые банки. Началась волна ипотечного кредитования. Новаторами в этой области в г. Севастополе были "ПриватБанк", затем "Пра-вэкс-Банк" и, наконец, "Аваль".
Если еще 5-6 лет назад взять кредит на покупку жилья было очень сложно и процентные ставки колебались в пределах 25% годовых, то теперь банки охотно кредитовали. В Севастополе открывались все новые и новые филиалы различных банков, появлялась здоровая конкуренция, которая влекла за собой снижение процентных ставок по кредитам. И сегодня, когда, как говорится, только ленивый банк не имеет филиала в Севастополе, процентные ставки по кредитам снизились до 15% годовых, а отдельные банки ненавязчиво, еще до последнего банковского кризиса, озвучивали цифру 11.
Таким образом, если раньше у покупателя не было достаточной суммы, он либо не покупал, либо торговался, и продавцы понижали цены, то в последнее время торг стал неуместен. Нет денег -иди в банк, возьми кредит. С продавцом стало бессмысленно торговаться, и цены вновь поползли вверх. Доступность банковских кредитов поставила хоть и жирную, но не последнюю точку в деле ценообразования.


"ВАЛЮТА ВАЛЮТЕ РОЗНЬ"
Так уж повелось, что цены на недвижимость всегда пересчитывались относительно курса доллара США. Но золото, евро оказались стабильнее. "Проседание" доллара повлекло переоценку недвижимости. Схожие процессы происходят и на нефтяных рынках (на значительное долларовое повышение цен на сырую нефть влияет "проседающий" доллар). Стоимость квартиры, может быть, и не возросла значительно (например в пересчете на евро), но в долларовом эквиваленте сумма стала значительно больше. Нестабильность доллара стала еще одним краеугольным камнем в процессе роста долларовой цены на жилье.


"ЧЕМ МЫ ХУЖЕ?"
Растет благосостояние севастопольцев. Особенно заметно растет оно у моряков. В последнее время "плавающий" житель Севастополя все чаще и чаще стал приобретать недвижимость. Так уж сложилось исторически, что тяготеют моряки к Камышовой бухте. На сегодняшний день цены на квартиры в районе Камышовой бухты выше, чем на проспекте Ген. Острякова. А ущемленное самолюбие продавцов - жителей других районов - повлекло очередное увеличение цен. Уж очень хочется, чтобы "моя квартира стоила дороже той, что где-то в "Камышах".


ЗАТИШЬЕ ПЕРЕД БУРЕЙ
Весной-летом 2004 года цены по инерции продолжали слабо расти, а покупатели, "напокупавшись", - отдыхали. Рынок замер. Активность переместилась в окрестности Севастополя, в сегмент "недорогого" жилья. Спрос на жилье понизился, и риэлтеры со спокойной совестью ушли в летние отпуска.
Летнее снижение спроса повлекло за собой некоторую стабилизацию цен на недвижимость. Цены выровнялись, к осени рынок начал оживать, и отдохнувшие риэлтеры готовы были "броситься в бой", но не тут-то было. Неожиданно у Президента Украины закончился президентский срок, и страна вступила в череду выборов.
Первый тур не так болезненно отразился на состоянии рынка, и все ждали стабилизации, но случилось непредвиденное: произошел "массовый исход" банков из всех сфер банковской деятельности (в т.ч. ипотечного кредитования). Даже готовые вложить свои сбережения в недвижимость люди не смогли пол учить свои депозиты. Вкладчики, положив свои средства на долгосрочные счета, при необходимости (например выгодный вариант покупки жилья) готовы были пожертвовать повышенными процентами, но банки отказались расторгать контракты. О кредитах пришлось вообще забыть. "Рушились" сделки, основанные на кредитных средствах.


"БЕДА НЕ ПРИХОДИТ ОДНА"
К счастью политическая ситуация стабилизировалась, выборы состоялись, банки вновь повернулись лицом к народу. Казалось бы, все. Но беда не приходит одна. Новый год - новый налог. "Долгожданные" 13% с доходов физических лиц . И никаких разъяснений со стороны государственных структур. А у населения опять страх, опять неуверенность, опять отложенные сделки по недвижимости.


ПРОГНОЗ
Падения цен на жилье уже не произойдет. Мы стремимся в Европу, желаем жить по-европейски. Придется и банковской системе по-европейски работать. А в странах Европы процент по ипотечному кредитованию - 6% годовых, против наших 13%. Продолжают входить в Севастополь банки. Все новые и новые. Не за горами время, когда в Севастополе появятся представительства европейских банков. Это новый виток конкурентной борьбы, новый виток снижения ставок по кредитованию. Ипотека станет доступной, а это непременно повлечет за собой рост цен на недвижимость.
По некоторым оценкам дефицит жилья в г. Севастополе составляет порядка 1 млн кв. м, в то время как ежегодно вводится всего 60-80тысяч кв.м.
По нашим прогнозам в этом году стоимость жилья вырастет на 25%


"ЧТО ДЕЛАТЬ?"
Уважаемые покупатели! Пока есть предложения, а у вас есть интерес к недвижимости - покупайте! Сегодня формируется отложенный спрос. Наступит критический период, и рынок по спирали пойдет на новый виток. Уже сегодня предложений на рынке много, а достойных - единицы.
Уважаемые продавцы! Если вы собираетесь продавать - продавайте. Сейчас это можно сделать обоюдовыгодно. Не нужно бросаться в омут с головой. Приходите к нам в агентство "Астерия", и мы вас проконсультирует. Совершенно бесплатно. Юридические вопросы, оценка земли - у нас есть специалисты высокого уровня. Если ваш вопрос выйдет за пределы нашей компетенции, мы направим вас к нужному специалисту, подскажем, "в какие двери стучать".
Приходите готовить документы. С каждым годом их оформление становится все сложнее и сложнее. Приватизация земли - еще более сложный процесс. Мы не занимаемся приватизацией земли (это прерогатива исключительно Государственного комитета по земельным ресурсам), мы поможем вам подготовить необходимые документы, провести оценку земли, подготовиться к нотариальному оформлению.
Обезопасьте себя в будущем от проблем, связанных с неправильным оформлением документов.
Подходите к вопросу покупки и продажи недвижимости профессионально и ответственно.

Мнение аналитика

Анализ статистических данных вторичного рынка жилой недвижимости г. Севастополя показывает, что за период с 01.01.2004 по 14.02.2005 изменения средней цены квадратного метра общей площади в разных квартирах происходили по-разному.


Так, например, однокомнатные квартиры достигли пика подорожания 27 апреля 2004 года, прибавив в стоимости за четыре месяца на 30%. Затем до 3 августа цена снизилась на 6,1% и четыре недели находилась в относительной стабильности, после чего с небольшими колебаниями цена опять поползла вверх, достигнув предельного значения к 14 февраля 2005 года (+8,6%).Всего за период с 01.01.2004 по 14.02.2005 стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах выросла на 32,7%.


Двухкомнатные квартиры своего пика в 2004 году достигли несколько позже, к 22 июня, прибавив в стоимости за пять месяцев на 25%. Затем до 03 августа цена снизилась на 4,96% и опять стала подниматься вверх, увеличившись к 14 февраля 2005 года на 9%. Всего за периоде 01.01.2004 по 14.02.2005 стоимость квадратного метра в двухкомнатных квартирах выросла на 29,5 %.


Трехкомнатные квартиры вели себя на рынке более степенно, подорожав к 4 мая 2004 года "всего" на 23,5%. Процесс "похудения" длился до 21 сентября и только на 4,4%. Затем цена стала расти, но в ноябре-декабре 2004 года данный сегмент отреагировал на политическую ситуацию в стране и только в январе цена достигла своего "майского" рекорда. Всего за периоде 01.01.2004 по 14.02.2005 стоимость квадратного метра в трехкомнатных квартирах выросла на 24,3 %.

Сопоставляя указанные данные, можно сделать выводы о том, что в Севастополе однокомнатные квартиры более подвержены сезонным колебаниям в цене (от -6,1 % до +8,6%), но за анализируемый период оказались наиболее выгодным инвестиционным инструментом, имея прирост в стоимости +32,7%.
Двухкомнатные квартиры менее подвержены сезонным колебаниям в цене (от -4,9% до +9), но за анализируемый период дали прирост в стоимости +29,5%.
Трехкомнатные квартиры имеют наилучшие показатели по сезонным колебаниям (от -4,4% до +5,3), но оказались наиболее "чувствительными" к политическим событиям периода ноября-декабря и наименее привлекательными по суммарному приросту стоимости +24,3%.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Facebook Опубликовать в LiveJournal Tweet This


Оглавление   |  На верх

Оглавление        Вернуться к Статье

Тема страницы:

Анализ ценообразования на рынке недвижимости г.Севастополя: Статьи о недвижимости

Вход
Логин:

Пароль:


Запомнить меня
Вам нужно Авторизоваться.
Забыли Пароль?
Регистрация
Сдаем жилье
Информеры
GISMETEO.RU: погода в г. Севастополь
finance.ua
Дача доктора Штейнгольца

Партенит. Santa View

Недорогой отдых в аппартаментах у Чёрного моря
Статьи о недвижимости
Статьи о недвижимости
На Сайте
Гостей: 53
Пользователей: 0


Карты
Юр. консультация
Находиться
здесь на форуме
Погода